2019商业地产“分水岭”：玩法变了！
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引言
2019，国内商业地产要怎么做？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
回顾2018年：
我们谈商业创新，一大批有特色的新购物中心亮相；
我们谈存量改造，蜕变归来的项目给了行业新思考；
我们谈品牌创新，众多独角兽企业及品牌涌现；
与此同时，颜值经济、Z世代、新零售等热词刷屏为行业场所端与品牌端带来全新思考。
展望2019年，商业地产又将有哪些新风口？赢商网全新视角，再度推出——“2019最强音”建设性，前瞻性预言2019。
今天，本文将为各位读者呈现16位来自国内一线商业地产商和第三方机构的大咖，对2019年行业形势的真知灼见，以助力行内人士把脉新一年的发展趋势。
上下滑动查看16位商业地产大咖
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爱琴海商业集团执行总裁 孙晶晶
解百集团董事长 童民强
宝龙地产总裁 许华芳
汉博商业执行副总裁 李亚明
龙盛商业总经理 汪帆
杭州新天地集团商业及酒店事业部总经理 蒋鹏
步步高集团副总裁、智慧零售事业部COO 徐莎莉
尚嘉国际控股有限公司董事 王裕强
嘉年华国际控股有限公司副总裁兼任海上嘉年华(青岛)置业有限公司副董事长 王香完
盈石中国执行董事/总裁 何诚
弘阳商业集团执行副总裁 祝林
福建龙旺集团商业管理有限公司副总经理 孙凡
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理 蒋威
香港兴业国际执行董事 邓满华
光大嘉宝副总裁/光大安石资管副总裁/光控安石商管总裁 周颂明
南丰集团中国房地产事业部华东区总经理 黄河清
——End——
01
经济环境是底层建筑，商业和运营将在此基础上进行设计和调整。经历完2018年的跌宕起伏，2019年的经济形势走向，将会给商业地产行内人士带来怎样的机遇和挑战？大咖们是如何高屋建瓴地看待这个外部变化的？
消费能力或会受影响，更考验运营者真功夫
爱琴海商业集团执行总裁 孙晶晶：总的来说，2019年的经济形势相对比较严峻，资本市场的整体缩水与低迷也或多或少影响到消费者日常生活的消费能力。
艰苦而充满机遇的一年
解百集团董事长 童民强：2019年其实是成长非常艰苦的一年，这个艰苦在于经济的不确定性，包括中美贸易摩擦等带来的一些影响，也包括行业快速发展过程中，过度竞争带来的危险。
宝龙地产总裁 许华芳：2019年，国内经济形势的发展不能忽视外部大环境的影响，地产行业仍在增长，也更加聚集，未来5、6年竞争会更加激烈，仍需要在国家的支持之下健康稳定地发展。
汉博商业执行副总裁 李亚明：2019年，国内整体经济会存在很大的不确定性。目前，中美贸易战虽然暂时熄火，但其对于中国经济的影响依然值得关注。总体而言，外部环境对经济的下行压力加大，刺激消费政策将与消费被动降级共存，正改变着国内商业地产市场环境和消费结构。
图片来源：摄图网
2019年流入商业地产领域的资金或将收紧
龙盛商业总经理 汪帆：预测2019年金融环境可能会偏向于新兴产业或者国家改革扶持性产业，传统的房地产领域将进一步收拢或者进一步优化结构，2019年流入商业地产领域的资金可能并不会很多，甚至会比2018年少。
这种趋势下，项目方维持存量商业可能问题不大，但对于需要资金支持的增量商业来说会是一个不利的因素。
经济周期下的自我修复，总体始终上行发展
杭州新天地集团商业及酒店事业部总经理 蒋鹏：经济形势存在一定的周期性，每8到10年会产生一次波动。放到现在，波动可能会更频繁，缩短为每4到5年一次。从经济学角度去解释，大环境的不好是因为它存在一个自我修复功能，会自然对前面十年所积累的一些风险进行修复，修复完了之后便会更良性的出发。
步步高集团副总裁、智慧零售事业部COO 徐莎莉：我认为2019年将是无序变化和快速迭代的一年，我相信经济情况仍整体向良性发展。经济规律和世界经济发展史告诉我们波峰与波谷的交替变化螺旋式发展，但整体经济路径是向好上升的。现在互联网技术或者说科技的技术的运用，已经走出实验室、小众领域，普及到更多行业，改变了生产力。生产关系的改变必然会对人们的工作、生活的习惯产生影响，而行业需要做得是积极拥抱变化。
图片来源：摄图网
大环境的“冷”掩盖不了消费市场的潜力
尚嘉国际控股有限公司董事 王裕强：尽管2018年11月社会消费品零售总额增长仅8.1%（注：数据来源于中国统计局），不过这并不影响我对未来消费市场零售业前景向好的判断。除了十九大报告中释放的“要在中高端消费等领域培育新增长点、形成新功能”信息外，这也与目前国内消费总额占比偏低有关，与美国等发达国家相比，我们的消费零售总额增长还有很大的提升空间。
嘉年华国际控股有限公司副总裁兼任海上嘉年华(青岛)置业有限公司副董事长 王香完：虽然大环境还有些“冷”，但整个消费市场仍有很大潜力。可以看到，现在新中产阶级的不断崛起，加上二胎放开等政策红利影响，都在助力新商业蓝海的扩容。未来机遇与挑战并存，才能不断激发新商业的内动力，不断推进商业模式蝶新。
02
近几年，新增购物中心正在“加速”入市。据赢商大数据统计，去年全国开业了530+个新mall（商业体量≥3万㎡），预计今年还将再开980+个新mall。商场地产保持高位增长，一些新兴的概念和零售思维也在“搅局”，面对“水沸如汤”的行业，有些人眼里看到了难题，他们则看到了机遇。
新蓝海将在二三线城市出现
爱琴海商业集团执行总裁 孙晶晶：相比北上广深等一线城市的饱和，15个新一线、30个优二线、45个强三线城市正在快速崛起，这些城市经济与居民收入增长迅速，将成为商业地产的新蓝海，也将成为未来中国家庭消费升级转型的主战场。
盈石中国执行董事/总裁 何诚：在存量改造城市机会上，根据盈石集团研究中心对于城市的持续追踪，大致可以分为四个梯队——优选型、优质型、均衡型、挑战型，从产业发展、消费力升级和市场竞争程度等方面来看，郑州、西安、合肥、南昌、长沙、武汉等新一线城市，无论是在存量市场还是在增量市场中，商业机会甚至优于一线城市。
图片来源：摄图网
存量市场这样做才能“掘金”
弘阳商业集团执行副总裁 祝林：对于民营企业来说，“大资金沉淀”和“超长建设周期”成为它们获得头部市场空间的拦路虎。而随着近十余年国内经济的飞速发展，国民生活观念改变，消费升级等因素的出现，以往占据城市核心区位的老旧商业项目必须经历一轮脱胎换骨式的改造才能跟的上时代的要求，而这些存量市场的升级改造，恰恰是众多民营开发企业获得增量市场的良机。
福建龙旺集团商业管理有限公司副总经理 孙凡：项目特色细分成为必然。存量市场亟待升级，需持续挖掘产品深度，关注顾客体验感，培养忠诚度，保持口碑。其次，一批高品质的新项目崛起，包括但不限于目前最热门文旅商业地产项目，这些项目通过文化定位、特色体验、景区服务配套等吸引消费者前往打卡、消费、体验，大幅提高了整个行业的服务水平与经营特色。
龙盛商业总经理 汪帆：看好这一领域的开发商，如凯德、印力等大型房地产企业已经开始收购一些中小型地产公司或项目，继续加大市场布局；另一方面，一些准备不足或不看好这一行业的经营方，则是会大量抛售旗下商业项目。
抓住低估值项目的黄金时期
龙盛商业总经理 汪帆：当市场竞争激烈甚至进入低谷的时候，也是发展的最好时机。如果开发商能抓住这一机遇，收购一些暂时低价的项目其实就是抓住的一个机会。此外，这也将倒逼开发商进行改革，将购物中心从出租转变为运营的思维，并开拓更多的销售渠道，如新零售、快闪店、体验店、集合店，我觉得这是未来商业运营的一个基本功和机会点。
图片来源：摄图网
头部品牌的市场占有率不足5%
弘阳商业集团执行副总裁 祝林：目前中国住宅地产的市场占有率基本上呈现“二八格局”：20%数量的房企贡献80%的业绩，而商业地产远没有达到这个水平，据权威数据统计，全国3万方以上的购物中心数量多达8000家，而公认的头部品牌万达广场市场占比其实不足5%，这给众多商业地产房企预留了足够的成长空间。
由商业地产向地产商业过渡
步步高集团副总裁、智慧零售事业部COO 徐莎莉：当下的市场正处于从商业地产到地产商业的过渡期。商业地产的中心逐渐向商业运营管理倾斜，商业地产会更重视客户、注重运营，注重消费者的体验，因此，未来的20年是属于商业运营的20年，这里面有很大的提升空间。
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理 蒋威：一方面，零售“寡头”现象越来越明显，同时，新零售的创新思维引发了新模式、新业态和新技术的变革，购物中心也在不断关注并对接互联网、大数据定制、现代物流、人工智能等高科技手段；另一方面，随着商业地产去概念化，蜕变后的现代实体商业也在不断聚焦运营管理，回归运营本质。
商业新模式应运而生
宝龙地产总裁 许华芳：商业将走向技术驱动、业态革新，不再有线上线下之分，传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋，这就是我理解的“新商业”，一个更加丰富多元的未来。商业地产将走向全面的数据化和智能化，行业将更注重优化效率、提升运营能力、增强用户体验，甚至革新资产管理效能等。
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理 蒋威：新商业的一大特点是新模式应运而生。就深圳商业市场环境而言，还是偏于务实，缺乏更多的创新元素以及商业灵魂。所以，在商业创新方面还有很大的空间与挑战，如：文化艺术情境、社交空间打造、创新商业灵魂、个性与定制、科技与智慧等。
图片来源：摄图网
商业地产金融化将成趋势
杭州新天地集团商业及酒店事业部总经理 蒋鹏：以前，中国商业地产融资结构70%—80%是依靠商业银行贷款，随着国家商业地产金融化的松绑和与国际接轨，今后商业地产的融资结构也将发生变化。以成熟市场美国为例，他们的商业贷款可能只占到40%左右，更多的还是一些REITS（房地产信托投资基金）和CMBS（商业地产抵押贷款支持证券）。
商业从业者在做项目规划的时候，除了准确的市场定位以外，还要去了解资本方所要求的投资回报率，一方面要引导金融资本理解商业规律，另一方面也要学会用金融的思维方式去重新审视商业。
弱资产+强管理或是商业地产企业未来方向
盈石中国执行董事/总裁 何诚：未来的中国商业地产企业，很大可能是自身持有少部分资产，大部分则为商业项目的运营管理。而管理规模的大小，主要取决于运营能力是强是弱。
03
窥一斑而知全豹，“大佬”们的行动，是其对行业趋势判断最直观的反映，特别是标杆房企的动作，更常常有引领行业的意味。
在新兴发展区域加快拓展动作
爱琴海商业集团执行总裁 孙晶晶：目前爱琴海购物公园奥特莱斯在区域选择主要面向城市新兴发展区域，在新兴区域市场，会优先考虑有地铁等便捷交通配套规划，且商业面积在15万方以上。这样既可以在保持提供高性价比产品同时，满足消费者对不同场景和业态的需求；也可以不受气候所限，并解决奥莱周末经济痛点，拥有随时能触达的便捷环境。
香港兴业国际执行董事 邓满华：在投资规划上，香港兴业国际将继续强化“深耕长三角，以上海为核心，辐射全中国”的发展策略，持续扩大在内地的房地产投资步伐。
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利用数字化驱动成长，抓住向智慧零售转型的红利期
步步高集团副总裁、智慧零售事业部COO 徐莎莉：2019年，我们更多的还是数字化驱动公司成长，加强互联网技术运用，积极抓住互联网技术向零售行业赋能的转型红利期，练好企业自身能力，其中就包括覆盖全城的到家业务。我们利用全新的社交传播方式，构建数字驱动的数字化运营能力，提高百货、购物中心对顾客的服务能力。
这些有亮点的新项目将亮相
杭州新天地集团商业及酒店事业部总经理 蒋鹏：以“国际文化艺术购物公园”为定位，囊括了演艺、购物、餐饮、娱乐、艺术中心、精品酒店等业态的杭州新天地活力PARK项目，将在今年6月份亮相。
光大嘉宝副总裁/光大安石资管副总裁/光控安石商管总裁 周颂明：今年光大安石将对旗下几个大融城项目进行较大幅度的升级。例如西安大融城将加强国际化妆品布局力度，静安大融城将对经营情况未达标或品类重叠的品牌进行调整，同时还将有新作品——光大安石虹桥商业中心项目亮相市场。
宏发集团副总裁/深圳市宏发商业管理有限公司总经理 蒋威：2019年将有两个大仟里项目亮相深圳，其中光明大仟里将于2019年9月底亮相，宝安大仟里将于2019年第四季度亮相，目前它们的招商签约率均已达到90%。
弘阳商业集团执行副总裁 祝林：在2018年的基础上，2019年的弘阳商业还将实现20%以上的业绩增长，新开业项目数量将超过10个，其中包含很多优质城市的核心区位项目。
图片来源：摄图网
深化/大刀阔斧的改革调整
解百集团董事长 童民强：2019年与2020年将是杭州大厦变革的重要年份，将深耕“服务”主题，ABCD座将分别被打造成为女性时尚中心、奢侈品中心、现代潮流中心，以及高端生活服务中心。
香港兴业国际执行董事 邓满华：内地商业项目方面，上海兴业太古汇将继续深化运营，在业态和消费体验方面持续创新，为上海的消费者提供更多休闲及生活方式，助力“上海购物”品牌的打造。
南丰集团中国房地产事业部华东区总经理 黄河清：2019-2020年上半年，我们将持续较大幅度调整，预计将有30-40家品牌会调整。业态调整的原则主要分为被动调整与主动调整两大类，前者主要是在自身商业模式、品类及管理等方面存在问题，导致市场表现不理想的商家，商场与其协商调整；后者则是品类表现很好，但是品牌经营存在缺陷导致竞争力缺乏。我们更倾向于主动调整，调整的方向以亲子化、围绕家庭理念为重点，也希望能覆盖全方位业态，不偏重某一个品类，而是打组合拳。
尚嘉国际控股有限公司董事 王裕强：2019年尚嘉中心调整将延伸至写字楼方面，目前已经确定引进Wework，后者将租下尚嘉中心写字楼2个楼层，打造旗下最高端的产品线，目前已经在装修中。写字楼租户的素质与客流将会与商场更好地互动，这是新的一年尚嘉中心的主攻方向。
福建龙旺集团商业管理有限公司副总经理 孙凡：今年，龙旺集团及商管公司在注重传承八闽历史文化、挖掘民俗文化的同时，将结合现代科技表现手法，使闽越水镇成为兼具传统与现代的有机融合体，形成文化认同感。通过一系列的创意引导和旅游融合，构建起“吃住行游娱购，文修展养康研”深度体验体系，打造福州乃至福建文商旅的又一张崭新名片。
人脉和搜商已经成为现在当今商业社会获得成功的重要因素。对行业趋势的洞察，不应该止步于本篇文章。2019年4月10-12日，第14届中国商业地产节将在广州南丰朗豪酒店再次重磅来袭，各位向前迈进一步，直接到现场与行业大咖面对面交流，建立自己的人脉圈和资源圈吧。
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时间：2019年4月10-12日
地点：中国·广州南丰朗豪酒店
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